نکاتی پیرامون معامله املاک موروثی


نکاتی پیرامون معامله املاک موروثی

در چند دهه اخیر موضوع معاملات و نقل و انتقال غیر منقول، یکی از مسایل مبتلا به جامعه ما شده است. نگاهی اجمالی به قوانینی که تاکنون در ارتباط با اموال غیر منقول به تصویب رسیده، گویای این حقیقت است. به گونه‌ای که کمتر قانونی را می توان یافت که موضوع آن ارتباط با اموال غیر منقول نداشته باشد. هر چه از نظر زمانی به پیش می‌رویم با قوانینی مواجه می‌شویم که محدودیت و گاهی اوقات ممنوعیت هایی را در نقل و انتقال اموال غیر منقول بوجود می‌آورد که عدم رعایت هریک از این قوانین آمره، مشکلاتی را گریبان گیر طرفین معامله می‌نماید. متأسفانه تا کنون در کشور ما فرهنگ مشاوره حقوقی نهادینه نشده و اکثر قریب به اتفاق مردم، بدون آگاهی از قوانین و مقررات و صرفاً بر اثر مصوبات شخصی خود و به شیوه های سنتی اقدام به معامله می‌نمایند و پس از گذشت چندی، به لحاظ ابهامات و نواقص موجود در قراردادها، اختلافات عمیق و عدیده‌ای بین طرفین معامله بوجود می‌آید که برای حل و فصل آن مدت‌ها راهی مراجع قضایی گشته و در این راستا وقت و هزینه های زیادی را صرف می‌نمایند.
در حال حاضر اغلب پرونده های مطرح در مراجع قضایی مربوط به دعاوی اموال غیرمنقول بوده و همین امر هزینه و مسوولیت سنگینی را بر دوش قوه قضاییه نهاده است. از سویی دیگر همین کثرت پرونده‌های مرتبط با دعاوی اموال غیرمنقول و کمبود کادر قضایی موجب اطاله دادرسی در پرونده ها و به تبع آن نارضایتی مردم شده است.
یکی از معاملات مبتلا‌به در جامعه امروزی ما، معامله مربوط به املاک موروثی است، به موجب مقررات قانون مدنی، پس از فوت هر شخص، اموال او بطور قهری و به سبب ارث به وراث منتقل می‌گردد. مالکیت وراث نسبت به اموال به جای مانده از متوفی به صورت مشاعی است و هر یک از وراث در ذره ذره اموال و ماترک به جای مانده از متوفی، سهیم و شریک می باشند. وراث معمولاً یا اموال به جای مانده از متوفی را بین خود تقسیم می‌نمایند و یا اینکه مال و یا هر یک از اموال غیرمنقول به جای مانده از متوفی را فروخته و مبلغ حاصل از فروش هریک از آنها را به نسبت سهم الارث بین خود تقسیم و بدین کیفیت مالکیت مشاعی بین خود را پایان می‌بخشند. نگارنده در این نوشتار سعی برآن دارد، با استفاده از تجربه بیش از یک دهه اشتغال به حرفه وکالت دادگستری و در حد توان و بضاعت ناچیز خود، نکات مهمی را در مورد معاملات مربوط به اموال غیرمنقول موروثی تشریح و تبیین نموده تا بدین کیفیت و با هدف افزایش آگاهی شهروندان، از بروز مشکلات و مواجه شدن آنها با چالش های حقوقی جلوگیری بعمل آورده و یا حداقل کاهش یابد.
اگر قصد خرید املاک موروثی را دارید، بایستی در هنگام انجام مذاکرات مقدماتی و تنظیم مبایعه نامه، به نکات ذیل توجه و دقت کافی بعمل آورده تا در آینده با مشکلی مواجه نگردید. ابتدا نکات مهم را برشمرده و سپس به تشریح هریک از آنها می پردازد.
1- لزوم ارایه اصل سند مالکیت
2- لزوم ارایه گواهی حصر وراثت
3- حضور تمامی وراث در هنگام انجام معامله
4- لزوم ارایه مفاصا حساب مالیات بر ارث
5- عدم وجود اشخاص محجور در بین وراث
6- ضرورت تعیین و نصب قیم برای اشخاص محجور
7- پرداخت سهم هر یک از وراث از مبلغ معامله
8- لزوم بررسی وجود و یا عدم وجود وصیت نامه از متوفی
9- درج شماره و مشخصات مدارک مستندات ابرازی و مرجع صدور آنها اعم از گواهی حصر وراثت، وکالتنامه، قیم نامه، مفاصا حساب مالیات بر ارث، وصیت نامه و غیره در متن مبایعه نامه تنظیمی در هنگام انجام معامله.
الف- یکی از مهم ترین نکاتی که در هنگام انجام مذاکرات مقدماتی پیرامون خرید املاک بایستی مورد توجه قرار بگیرد، احراز مالکیت شخص و یا اشخاصی است که به عنوان مالک قصد فروش ملک را دارند. چنانچه ملک موضوع معامله از مصادیق املاک موروثی باشد، بایستی سند مالکیت بنام شخصی باشد که فوت نموده و به سبب ارث به وراث متوفی انتقال یافته است. این امر با دقت و امعان نظر در صفحه اول سند مالکیت ابرازی و یا ملاحظه صفحات مربوط به ستون نقل و انتقالات سند قابل احراز خواهد بود.
ب- از وراث گواهی حصر وراثت مطالبه و در خصوص اینکه آیا تمامی وراث موافق و آماده فروش ملک موروثی هستند یا خیر دقت و بررسی لازم صورت پذیرد.
پ- در صورت متعدد بودن وراث بایستی در هنگام تنظیم مبایعه نامه همه آنها حضور داشته و ذیل مبایعه نامه را امضا نمایند. در صورتی که برخی از وراث سهم الارث خود از یک ملک را بفروشند و متعاقبا یک یا چند نفر دیگر از وراثی که در هنگام تحریر و تنظیم مبایعه نامه حضور نداشته‌اند، بنا به عالی مخالفت نموده و حاضر به فروش سهم موروثی و مالکانه خود نباشند، در آن صورت خریدار با مشکلات بسیار جدی مواجه خواهد شد زیرا بدون اذن و موافقت سایر وراث که به هر دلیل سهم الارث خود در ملک موضوع معامله را انتقال نداده‌اند، قادر به تصرف در آن نخواهند بود.
ت- در صورتی که یکی از وراث از سوی سایر وراثی که در هنگام انجام معامله حضور ندارند و وکالتنامه رسمی برای فروش ارائه نماید، ضرورت دارد که در این باره چند نکته مورد دقت کافی قرار گیرد. نکته اول اینکه تا حد امکان در خصوص اعتبار وکالت نامه ارائه شده و عدم عزل وکیل از سمت وکالت بررسی لازم صورت پذیرد برخی از توجه داشته باشید که وکالتنامه ارائه شده بایستی یا در یکی از دفاتر اسناد رسمی و یا در صورت اقامت وراث در خارج از کشور در یکی از کنسولگری های ایران در خارج از کشور تنظیم شده باشد و توصیه می گردد از پذیرفتن دست نوشته عادی مبنی بر اذن در فروش و غیره به لحاظ محرز نبودن صحت و اصالت آن پرهیز نمایید. نکته دوم اینکه موضوع وکالت و حدود اختیارات وکیل مورد بررسی واقع و ملاحظه شود که آیا وکیل حق فروش و انجام سایر معاملات نسبت به ملک موضوع معامله را دارد یا خیر؟ نکته سوم در ارتباط با احراز سمت و اختیار وکیل برای دریافت ثمن و مبلغ معامله است. ماده 665 قانون مدنی در این باره مقرر می دارد :"وکالت در بیع وکالت در قبض ثمن نیست ..." بنابراین و با عنایت به صراحت و روشنی ماده قانون مذکور، خریدار بایستی علاوه بر احراز اختیار وکیل برای فروش ملک مندرج در وکالتنامه در مورد سمت و اختیار او برای دریافت ثمن و مبلغ معامله نیز یقین حاصل نماید.
ث- در هنگام انجام مذاکرات مقدماتی و بحث پیرامون ملک مورد معامله و قیمت آن، حتماً اسناد هویت فروشندگان از قبیل شناسنامه و کارت ملی را رویت و سال تولد آنها را مورد دقت قرار دهید. چنانچه در بین وراث شخص و یا اشخاص صغیری وجود داشته باشند، بنا به حکم قانونی آنها از تصرف در اموال و حقوق مالی خود و انجام هرگونه معامله ممنوع هستند و اداره اموال و حقوق مالی آنها توسط شخصی به نام «قیـّم» که به وسیله دادستان پیشنهاد و توسط دادگاه منصوب می گردد، انجام می‌شود. بنابراین، ابتدا بایستی بررسی شود که برای شخص و یا اشخاص صغیر قیم تعیین و منصوب شده است یا خیر؟ چنانچه پاسخ منفی بود بطور جدی و به منظور پرهیز از هرگونه عواقب بعدی از انجام معامله پرهیز نماییم.
نکته مهمی که بایستی مدنظر قرار گیرد اینکه قیم مجاز به فروش اموال غیرمنقول متعلق به شخص صغیر نمی‌باشد و بلکه قیم بایستی در ابتدا و در اجرای مقررات ماده 1241 قانون مدنی و ماده 83 قانون امور حسبی، قصد خود را فروش ملک صغیر را به دادسرا اعلام کند. دادستان پیرامون رعایت صرفه و صلاح صغیر بررسی آنها را انجام و در صورت احراز این امر تصمیم قیم به فروش ملک را تصویب و مجوز مربوطه را صادر می‌نماید. بنابراین خریدار بایستی از شخصی که مدعی قیمومت شخص صغیر می‌باشد علاوه برقیم نامه، ارائه مجوز واحد سرپرستی دادسرای مربوطه مبنی بر اذن در فروش ملک صغیر را نیز مطالبه نماید.
ج- مطابق مقررات قانون مالیت‌های مستقیم مصوب 1366 و اصلاحات و الحاقات بعدی آن، پس از فوت هر شخص، وراث متوفی موظف هستند حداکثر ظرف مهلت 6 ماه از تاریخ فوتب اظهار نامه مالیاتی بر ارث نمایند در اظهار نامه مالیاتی بایستی تمامی اموال و دارایی و دیون و واجبات مالی متوفق درج شود. ممیز حوزه مالیاتی پس از احتساب تمامی دارایی و ملحوظ نظر قرار دادن میزان بدهی های متوفی، چنانچه موضوع مشمول معافیت مالیاتی نباشد، مالیات منعلقه را محاسبه و از وراث دریافت می‌کند و در برگ مفاصا حساب مالیاتی مشخصات املاکی که توسط وارث معرفی و مالیات آن دریافت شده است، درج می شود. خریدار در هنگام معامله باستی علاوه بر مدارک و مستندات پیش گفته، از وراث تقاضا نماید که مفاصا حساب مالیات بر ارث را ارائه کنند. پس از آن بررسی شود که آیا اصطلاحات پلاک ثبتی مورد معامله در مفاصا حساب مالیات بر ارث درج شده است یا خیر؟ یا به عبارت دیگر مشخص شود که آیا ملک مورد معامله در شمار املاکی است که وراث آن را در اظهار نامه مالیاتی اعلام و مالیات متعلقه آن را پرداخته اند یا خیر؟
چ- همانطور که بیشتر معروض گردید، مال غیر منقول به جا مانده از متوفی متعلق به تمامی وراث می‌باشد و هر یک از وراث به میزان سهم الارثی که مطابق قانون به او تعلق قرار می‌گیرد در مال غیر منقول موضوع مورد معامله شریک می‌باشد. با این وصف، چنانچه مال غیر منقول موروثی مورد معامله واقع شود، خریدار بایستی سهم هر یک از وراث از مبلغ معامله را محاسبه و سهم هر یک از آن ها را صرفا به خود وی و یا به شخص که برای دریافت مبلغ معامله وکالت و نمایندگی دارد تسلیم نماید. در غیر این صورت ممکن است بین وراث و خریدار در این خصوص اختلاف بوجود آمده و حداقل نتیجه آن، این خواهد بود که وراثی که مدعی عدم دریافت سهم خود از مبلغ معامله می‌باشد، از حضور در دفترخانه و تنظیم و امضاء سند رسمی انتقال، خودداری نماید.
ح- معمولاً برخی اشخاص در زمان حیات خود، مبادرت به تنظیم وصیت نامه می‌نمایند و در ضمن آن عین و منافع تمام یا قسمتی از یک ملک خود را به نفع شخص معین و یا در جهت صرف در امور خیریه وصیت می‌کند برخی اوقاع موضوع وجود وصیت نامه از متوفی در گواهی حصر وراثت، به صراحت درج می‌شود و خریدار می‌تواند با اندکی دقت در متن گواهی حصر وراثت به این موضوع پی ببرد. به هر حال بهتر است خریدار در هنگام ایجاد معامله یک ملک از وراث در مورد وجود و یا عدم وجود وصیت نامه از متوفی تحقیق و بررسی لازم را بعمل آورد و چنانچه قسمتی از ملک مورد معامله (بعنوان مثال دو دانگ مشاع از ششدانگ) به نفع شخص دیگری وصیت شده است، حضور آن شخص نیز در هنگام تحریر و امضاء مبایعه نامه ضروری و لازم می‌باشد. زیرا در غیر اینصورت شخصی که قسمتی از ملک به نفع او وصیت شده است می‌تواند در دادگاه به طرفیت وراث و خریدار اقامه دعوا کرده و معامله را الطال نماید.
خ- به منظور پیشگیری از موانع و مشکلات بعدی توصیه می‌گردد، در متن جامعه نامه تنظیمی بین وراث و خریدار، شماره و مشخصات و مرجع صدور تمامی مدارک و مستندات ابرازی توسط وراث اعم از شماره سریال سند مالکیت ملک مورد معامله، گواهی حصر وراثت، مفاصا حساب مالیات بر ارث، قیم نامه، وکالت نامه، وصیت نامه، پایانکار شهرداری، مجوز صادره از واحد سرپرستی دادسرا مبنی بر تجویز فروش ملک صغیر در ملک مورد معامله و غیره درج شو و علاوه بر آن خریدار تصویری از مدارک و مستندات یاد شده را از فروشندگان دریافت و نزد خود نگهداری نمایند. نتیجه این امر این خواهد بود که چنانچه بعد از تنظیم مبایعه نامه و قبل ازحضور در دفترخانه، بین فروشندگان (وراث) و خریدار اختلافی بوجود آید که بر اثر آن فروشندگان حاضر به انجام تعهدات خود نباشند، خریدار می تواند با اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال در مراجع قضایی در مقام احماق حقوق خود برآید و در آن صورت درج مشخصات مستندات ابرازی در هنگام تنظیم مبایعه نامه، میزان موفقیت خریدار در تحصیل رای دادگاه به نفع خود و همچنین سرعت در اجرای رای دادگاه بیشتر خواهد بود.

حبیب الله پورصادقی، وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی